역전세 반환대출 규제 완화 (집주인 세입자 주목)
끝도 없이 올라갈 것 같던 집값도 주춤하게 되면서 전셋값도 한풀 꺾였습니다.
이 때문에 서울 지방 구분 없이 많은 지역에서 역전세가 일어나고 있습니다.
역전세란?
역전세란 전세 재계약 시 전세가 하락으로 돌려줘야 될 돈이 과거 전세금보다 많은 경우를 뜻합니다.
전세가 하락으로 내 돈을 보태서 임차인에게 돌려줘야 하는 겁니다.
기존 아파트 전세금이 2억 었는데 1.5억으로 떨어지면 집주인은 재계약할 때 5천만원을 돌려줘야 합니다. 이런한 경우를 역전세라 합니다.
이 때문에 집주인들은 대출을 받아서 세입자에게 돈을 돌려주기도 하고, 일부 집주인들은 전세 재계약시 계약금을 낮추기보단 월세처럼 매달 돌려줘야 하는 전세금 차액만큼의 이자를 임차인에게 주기도 합니다. 5천만원이 떨어지면 5천만원에 대한 이자를 매달 세입자에게 돌려줘야 하는 겁니다.
그런데 이런 역전세 현상이 지방뿐만 아니라 서울에서도 기하급수적으로 늘어났고, 보다 못한 국토부가 대책을 내놓았습니다.
당장 내일부터인 2023년 7월 27일부터 1년간 은행권 전세보증금 반환 목적 대출 규제 완화가 시행됩니다.
전세금 반환 대출 규제 완화
세입자 보호를 위해 임대인의 전세금 반환 목적의 대출 규제는 개인과 임대사업자로 나눌 수 있습니다.
개인의 경우, DSR 40% → DTI 60%로 완화합니다.
임대 사업자의 경우, RTD 최고 1.5배 → 1.5배로 완화합니다.
전세금 반환 대출 규제 완화는 현재 대출에서 DSR 규제로 원금과 이자가 연간 소득의 40%를 넘지 못하게 되어 있지만 이를 한시적으로 60%까지 완화하겠다는 내용입니다.
DSR은 기존 모든 대출의 원리금 상환액을 포함시키지만 DTI는 단순이자 상환액만 포함되기 때문에 기존보다 대출한도가 높아지게 됩니다.
예를 들어 현재는 기존 연간 소득이 1억 인 사람이 1년의 원금과 이자가 4000만원이 넘으면 안 되었는데, 지금은 이자만 6000만원까지 넘으면 안 되는 걸로 바뀌었기에 대출을 받아서 돈을 돌려줘야 하는 집주인들은 조금 숨통이 트이게 될 것입니다.
RTI 1.5배면 임대 소득이 대출이자상환액보다 1.5배 많아야 한다는 것을 의미하는데, 이를 1.0배로 한다는 것은 임대 소득 대비 대출이자 상환액을 완화해 준다는 뜻입니다.
예를 들어 임대 소득이 1,500만이면 대출이자 상환액을 1,000만원으로 제한했는데, 이번 규제 완화로 대출이자 상환액을 1,500만원까지 가능하게 끔 완화하는 것입니다.
이는 전세로 인해 기존 임차인의 전세금 반환이 힘든 임대인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 1년간 완화 적용될 예정입니다.
이번 대출은 인터넷 은행은 제외한 은행권 대출만 가능하니 이 점 유의 해주세요.
이번 대책은 전세가 하락으로 인한 역전세로 인해 전세금을 돌려받지 못해서 이사계획이 있어도 이사를 못 가시는 세입자 분들, 역전세로 인해 전세금을 돌려받지 못할 수도 있는 불안한 임차인들을 위해 기존 전세금을 잘 돌려받을 수 있도록 집주인의 대출 한도를 늘린 조치입니다.
많은 세입자들이 더 이상 불안해하지 않고 전세금을 낸 만큼 잘 돌려받을 수 있게 지원이 될 예정입니다.
임대인 또한 대출 한도를 늘려 안전하게 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있어 좋은 대책으로 보입니다.
이 때문에 서울 지방 구분 없이 많은 지역에서 역전세가 일어나고 있습니다.
역전세란?
역전세란 전세 재계약 시 전세가 하락으로 돌려줘야 될 돈이 과거 전세금보다 많은 경우를 뜻합니다.
전세가 하락으로 내 돈을 보태서 임차인에게 돌려줘야 하는 겁니다.
기존 아파트 전세금이 2억 었는데 1.5억으로 떨어지면 집주인은 재계약할 때 5천만원을 돌려줘야 합니다. 이런한 경우를 역전세라 합니다.
이 때문에 집주인들은 대출을 받아서 세입자에게 돈을 돌려주기도 하고, 일부 집주인들은 전세 재계약시 계약금을 낮추기보단 월세처럼 매달 돌려줘야 하는 전세금 차액만큼의 이자를 임차인에게 주기도 합니다. 5천만원이 떨어지면 5천만원에 대한 이자를 매달 세입자에게 돌려줘야 하는 겁니다.
그런데 이런 역전세 현상이 지방뿐만 아니라 서울에서도 기하급수적으로 늘어났고, 보다 못한 국토부가 대책을 내놓았습니다.
당장 내일부터인 2023년 7월 27일부터 1년간 은행권 전세보증금 반환 목적 대출 규제 완화가 시행됩니다.
전세금 반환 대출 규제 완화
세입자 보호를 위해 임대인의 전세금 반환 목적의 대출 규제는 개인과 임대사업자로 나눌 수 있습니다.
개인의 경우, DSR 40% → DTI 60%로 완화합니다.
임대 사업자의 경우, RTD 최고 1.5배 → 1.5배로 완화합니다.
전세금 반환 대출 규제 완화는 현재 대출에서 DSR 규제로 원금과 이자가 연간 소득의 40%를 넘지 못하게 되어 있지만 이를 한시적으로 60%까지 완화하겠다는 내용입니다.
DSR은 기존 모든 대출의 원리금 상환액을 포함시키지만 DTI는 단순이자 상환액만 포함되기 때문에 기존보다 대출한도가 높아지게 됩니다.
예를 들어 현재는 기존 연간 소득이 1억 인 사람이 1년의 원금과 이자가 4000만원이 넘으면 안 되었는데, 지금은 이자만 6000만원까지 넘으면 안 되는 걸로 바뀌었기에 대출을 받아서 돈을 돌려줘야 하는 집주인들은 조금 숨통이 트이게 될 것입니다.
RTI 1.5배면 임대 소득이 대출이자상환액보다 1.5배 많아야 한다는 것을 의미하는데, 이를 1.0배로 한다는 것은 임대 소득 대비 대출이자 상환액을 완화해 준다는 뜻입니다.
예를 들어 임대 소득이 1,500만이면 대출이자 상환액을 1,000만원으로 제한했는데, 이번 규제 완화로 대출이자 상환액을 1,500만원까지 가능하게 끔 완화하는 것입니다.
이는 전세로 인해 기존 임차인의 전세금 반환이 힘든 임대인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 1년간 완화 적용될 예정입니다.
이번 대출은 인터넷 은행은 제외한 은행권 대출만 가능하니 이 점 유의 해주세요.
규제완화를 적용받기 원하는 집주인은
1. 우선 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약*으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다.
2. 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원합니다.
3. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.
* 후속세입자가 반환보증 가입하되 보증료는 집주인 부담(한방계약서 특약)
1. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오늘(7.27일)부터 즉시 이용이 가능합니다.
2. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정입니다.
이번 대책은 전세가 하락으로 인한 역전세로 인해 전세금을 돌려받지 못해서 이사계획이 있어도 이사를 못 가시는 세입자 분들, 역전세로 인해 전세금을 돌려받지 못할 수도 있는 불안한 임차인들을 위해 기존 전세금을 잘 돌려받을 수 있도록 집주인의 대출 한도를 늘린 조치입니다.
많은 세입자들이 더 이상 불안해하지 않고 전세금을 낸 만큼 잘 돌려받을 수 있게 지원이 될 예정입니다.
임대인 또한 대출 한도를 늘려 안전하게 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있어 좋은 대책으로 보입니다.
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